« Crise du nominee » : Contrairement à ce que croient beaucoup de personnes rencontrées ces dernières semaines, la loi n’a pas changé. En Indonésie, la pleine propriété « freehold » n’a jamais été légale pour les étrangers. En tout cas, pas ces dernières décennies. La procédure du prête-nom, « nominee agreement », est un moyen de contourner la loi indonésienne. A Bali Immobilier, nous l’avons toujours présenté de la sorte à nos clients. En 10 ans d’activité, nous n’avons vendu qu’un seul bien en « freehold » (ne pas oublier les guillemets) à des étrangers et dans des conditions très particulières. Il y a 2 façons pour un particulier étranger d’investir dans l’immobilier à Bali en toute légalité : le leasehold (location longue durée) et le hak pakai (une variante du freehold avec des exigences particulières). Une société à capitaux étrangers type PMA peut aussi investir dans l’immobilier mais la procédure est complexe, onéreuse et n’aboutira pas de toute façon à un titre de pleine propriété pour étranger.
Un nouveau ministre a menacé de faire appliquer la loi et de partir en croisade contre les étrangers qui l’ont enfreinte ? Je ne sais pas si, ces quinze dernières années, il ne s’est pas passé un an sans qu’un article dans un journal reprenne une déclaration de tel ou tel officiel qui rappelait cette règle de base concernant le droit à la propriété et les étrangers, en promettant de sévir. La dernière déclaration en date sera-t-elle suivie de contrôles et de sanctions ? Si ça devait être le cas, il est clair que la façon dont le montage du « nominee agreement » a été fait et les relations que les acheteurs entretiennent avec les prête-noms et leurs descendants seront des éléments déterminants. Il est à noter qu’avec « l’ébruitement » des cas portés en justice, même s’il ne se passait rien de concret dans l’immédiat, dans un avenir plus éloigné, le nombre d’héritiers indonésiens voulant contester la validité de ces arrangements risque de croitre fortement.
« Crise du Pondok Wisata » : Jusqu’au 1er janvier 2014, les licences commerciales pour les villas (pondok wisata) et pour les hôtels étaient accordées quelle que soit la zone constructible : zone touristique (pariwisata), zone commerciale (perdagangan/jasa), zone résidentielle (perumahan/pemukiman), etc… Depuis le 1er janvier 2014, ces licences sont accordées uniquement dans la zone touristique. Celles-ci couvrent un secteur très limité dans la région de Seminyak-Kerobokan-Canggu. Beaucoup de villas destinées à la location saisonnière se trouvent désormais en dehors de cette zone et ne pourront pas obtenir la licence. La dernière nouveauté, c’est que même sans licence, ces villas peuvent désormais payer leurs taxes sur les locations.
Il faut être conscient des particularités indonésiennes lorsque vous souhaitez investir à Bali. Nous ne manquons jamais d’en faire part à nos clients avant toute transaction. Il est possible d’engranger de confortables bénéfices. En contrepartie, il faut savoir accepter les particularités du système indonésien et les risques qu’il comporte. Comme tout le monde devrait le savoir, dans tout investissement, il y a une part de risque. En général, plus les possibilités de profits sont élevées, plus les risques sont importants. Bali ne déroge pas à cette règle. Malgré cela, la grande majorité des personnes qui nous contactent franchissent le pas et investissent en toute connaissance de cause car ils estiment que le jeu en vaut la chandelle. On ne peut pas dire que, ces dernières années, les investisseurs qui ont bien réfléchi avant d’agir et qui se sont bien entourés se soient trompés au vu des résultats.
Rien ne dit que la réglementation ne changera pas de nouveau dans un futur plus ou moins proche. Les lois, mais surtout les interprétations, qui en seront faites par l’administration et leurs applications iront dans quel sens ? Nul ne le sait pour le moment. Y a-t-il un endroit dans le monde où les réglementations ne changent jamais ? Il y a peu de temps, en France, certains propriétaires ont eu de mauvaises surprises à cause d’une nouvelle loi sur l’immobilier. Pourtant la France est un pays où les perspectives de profit sont bien moindres. Est-ce que dans l’avenir, il sera devenu « normal » que les villas sans licence se « mettent en règle » en payant des taxes ou alors les licences seront-elles de nouveau disponibles pour tous ? La seule certitude, c’est que l’avenir nous le dira. Pour l’instant, c’est business « as usual. » Avec ses moments de doutes puis ses solutions. Ça se passe comme ça à Bali.
Benjamin, Bali Immobilier
Qu’il est agréable de ne pas se sentir seul dans des combats difficiles… Et pour cela, je vous remercie, Denis ! En effet, depuis nos débuts, nous avons toujours proclamé haut et fort que le Hak Milik (freehold) n’est absolument pas autorisé pour les étrangers (Warna Negara Asing). Ceci est stipulé clairement dans la loi n° 5 de 1960 connue sous le nom de « Loi agraire ». Dans ce texte, il est écrit (sans équivoque) que seul un citoyen indonésien (personne physique) peut obtenir une terre en pleine propriété et que le prête-nom est une pratique illégale. De même pour une personne morale (entreprise par exemple), il n’est pas possible d’obtenir l’accès à une propriété en Freehold mais il existe d’autres moyens légaux tels que Hak Sewa Menyewa ou Hak Guna Bangunan. Nous sommes prêts à conseiller toute personne souhaitant investir en Indonésie, et ce d’une façon professionnelle, aboutie et argumentée. Alors, cher Denis, non seulement, La Gazette de Bali ne vas pas se mettre à dos l’annonceur que je suis, car c’est pour cette raison précise que j’associe mon nom et mon entreprise à un mensuel sérieux qui dit les choses, mais aussi qui me permet d’avoir une tribune pour donner des informations importantes.
Cela fait 23 ans que j’habite et que je travaille sur Bali (et que je sillonne l’Indonésie). Je vais être bref et sans concession. Il y a 2 sortes
d’entrepreneurs : Les 1ers, les affairistes qui ne connaissent pas grand-chose à l’Indonésie, à sa langue, à sa culture, à ses traditions et à sa législation, qui font quelques coups et s’en vont au bout de quelques années (avec de nombreuses « casseroles » et des clients déçus à la clé). Les 2èmes, les vrais professionnels qui veulent s’inscrire dans la durée, qui ont un savoir et une éthique… Si j’ai un conseil à donner, ne jamais écouter « le vendeur » et ses belles paroles, mais contrôler le bien fondé, le savoir-faire et le professionnalisme de celui qui vous vend quelque chose !
Concernant les personnes qui louent à la nuitée, en Indonésie, voilà ce que dit la législation du point de vue légal : toute personne qui obtient une rémunération suite à la location d’un bien immobilier doit avoir les permis et licences nécessaires, être enregistrée aux impôts et payer les taxes sur ces revenus. Cependant, dans la pratique, cela est très diffèrent, beaucoup de personnes louent leur bien sans le déclarer aux autorités compétentes. Les vérifications ne sont pas monnaie courante mais cela arrive tout de même et alors, le prix à payer sera « douloureux ».
En tant que lecteur, professionnel de l’immobilier et de la construction sur Bali, et annonceur sur la Gazette, je tiens à vous remercier de votre courrier et de l’impact positif que cela aura sur les potentiels acquéreurs d’un bien immobilier sur Bali ou sur l’Indonésie en général… Sachez que nous nous ferons un plaisir de répondre avec sérieux, pertinence et efficacité aux questions qui pourraient se poser sur le sujet !
Pierre Porte, Pierre Porte and Partners
